北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“人人”，只用二十年实战教化帮人人答疑解惑。
一
Q:
向阳双桥，天籁轩，为什么，这样低廉？能买来，作念投资吗？预期，将来涨幅，会奈何？
A：
1、您是作者吧？太会用标点秀气占字数了，看的我王人思打嗝儿了。
2、天籁轩为什么这样低廉？商品价钱是由供需规划决定的，那如果价钱低，就必定是供大于求。屋子角度就是思卖房的业主多，而思接盘的少，当然没东谈主出高价了。
这望望截图吧。贝壳的表露是一共79套房，果然有10套挂牌的，那这小区的价钱能高的了吗？
3、买来作念投资，我认为是不算太强。一是既然价钱低，就诠释阛阓不招供，是以走势才弱的。那既然是之前十多年王人走势弱，您买笔直之后有可能逆转趋势吗？
再少量就是房租，我刚才看了看网上报价，70多平的租3000多，140多平的租5000。那如果70平的总价在130万，140平的在240万，这房钱文告率并不占优啊，收益率没比普宅高若干。
那既然是价钱走势一直偏弱，房钱收益也不高，以后的最佳获利揣测也就是拉平大盘，教导上风在那处？毕竟这里是双桥，从地段儿来讲亦然不占优的。
4、再有少量，这小区一般被称作“写字楼小区”，也就是往日是按照写字楼开发的。那写字楼的特色是什么？稳妥办公不稳妥居住呗。是以这里的户型王人是开间没拆开的，装修的老本不低。另外王人莫得厨房和卫生间，居住的话有点儿相通于筒子楼，作念饭上茅厕的王人得外出去楼谈公用的。
5、粗陋就这情况吧，我认为是投资性不高，上风仅仅低廉汉典。将来涨幅也不祥率不彊，毕竟带厨卫的公寓有的是，东谈主们为什么追捧这里啊？正规的写字楼也有的是，双桥这种小领域的有什么上风？
仅供参考。
二
Q:
在蒲黄榆地铁站驾驭上班，总预算五百万之内思买一套通勤无须换乘地铁的屋子，通勤时候箝制在45分钟内，暂不斟酌学区，思买板楼不要塔楼，最佳有电梯或莫得电梯楼层也不要高，老东谈主有时过来住，楼龄箝制在2010年以来的，优先斟酌蒲黄榆以北南城酷好酷好不大。
A：
1、您这条目不低啊。蒲黄榆就两条地铁，5号线向北是征服没合适的，那就独一14号线向东部分了，也就是东三环沿线，二环外到四环内，王人是好地段儿。
2、500万的这种条目也没必要斟酌学区，征服买不到合适的。只关联词向阳的次新址，您思买多大面积的啊？既然有老东谈主要同住，那就至少两居室。看您的条目也不接纳保险房回迁房什么的吧？诚然这区域内也没什么这种房了，次新的王人是商品房。
对了，潘家园的弘善家园房龄算比拟新，价钱也低。但这里是东城的拆迁安置房+当地的回迁房，品性挺一般的。
商品房我能思到的小区就两个，一个双井的首城外洋，不外两居室王人600多万。另一个是华威桥的好意思景东方三期，应该是2010年之后的，两居室有可能在600万之内，是否有500万的不知谈。
3、多说一句，全北京每年的商品房新址才5万套傍边，2010年于今才70多万套，占北京房产总量不到10%。具体到向阳区这个板块，一共才不到10个小区吧，没若干挂牌房源。也王人王人挺贵的，500万险些买不到，小户型王人够呛。是以您要不相宜放宽条目吧，要否则遴荐太少了。
仅供参考。
三
Q:
我是北京东谈主，37岁民企中层，媳妇非京，病院照管，孩子两岁。2005年崇文的老房拆迁在大方居买两居，目下父母在住。咱们目下租房在方庄老塔楼两居，房钱5000多。目下问题是房主思卖房，咱们也迥殊买，仅仅价钱问题。房主报价350万，咱们认为彰着高价，简直阛阓成交价应该不向上300万。但又也曾住了好几年民风了，是以目下堕入僵局。
另外也有疑虑是学区的问题，比赛下注app官网版方庄独一十八中还可以，而咱们这是芳群园的不成跨区，是以嗅觉买下来不是多合适。咱们目下家庭笔直每年30多万，主如若我的收入受事迹影响较大，是以不敢过多贷款。教导您有什么残酷？
A：
1、我有什么残酷？这得看您能接纳多高的预算啊。300万仅仅您针对这套屋子两居的，不是最高预算吧？
或者说如果认为房主的要价高，那就索性买芳星园的呗，应该王人差不太多的价钱。况且是十八中学区，连屋子带学区就一并贬责了。十八中在丰台照实算很可以的学校，对口屋子的学区溢价也不高，可以算是性价比相对高的。
2、其他的我好像也说不了什么吧？您这应该纠结更多的是预算问题，如果能预算再高点儿那就遴荐多了，否则别东谈主也残酷不出什么的。
3、另外多说一句，一般来说，房主报价大巨额王人是阛阓价，犯不上过分的多要价，归正也卖不出去。那如果是阛阓价，砍价的话一般5%就差未几了，再多的话险些不可能。是以您这认为有50多万的砍价余步，我认为不太可能，除非是房主根柢儿不思卖给您。
4、再少量，既然您也曾斟酌学区，那旧例残酷是如果有溢价不太高的，那索性一次到位吧。要否则以后换的话未必能再降溢价，况且还得多花一笔税费+装修老本。我不知谈目下十八中的具体溢价比例，但应该在10%傍边，以300多万来讲就30多万，砍砍价的话无意还能低点儿。
5、总之我没什么残酷，仅仅列出以上的供参考。
仅供参考。
四
Q:
我是户口在北京，目下照旧集体户。但婚后一直在山东使命，孩子的户口因为其时单元不摄取是以也只可落在了山东。目下有斟酌在北京买一套纯投资的房，一是把孩子户口落下来，二是收房钱+保值。但我对北京的房地产阛阓不是很懂，是以思请您推选一下，如果以200万总价，能买到学区可以的投资房吗？您残酷哪个学区和小区？
A：
1、200万总价，学区可以+房钱+保值，您这条目太高了，属于不可能三角，刘慈欣王人贬责不了的三体问题。
2、因为即就是不斟酌预算，学区好的就征服有溢价，而有溢价就意味着房钱低，溢价部分的保值也不敢保证。背后的风趣风趣是租客用不上学位，也就不会为溢价部分支付房钱。再加上目下也曾过问了入学低谷期，至少不时到2032年呢，如果莫得策略复旧的话，学区房的溢价部分王人有可能受影响。
而如果是房钱高的屋子，那就诠释保值不太强，价钱低才显的房钱高。这种小区也征服莫得太好的学区，否则就被家长们追捧出溢价了。
如果是追求保值好的，那房钱收益率通常不太高，酌定是平均值。这种房有可能学区好，但必定是总价相对高的，能买的起的家庭未几，是以才没被炒出溢价。而您的预算是200万，那就不可能买到这种房呗。
3、总之我推选不了，您的三个条目是相互糟蹋的，不可能兼顾。是以照旧先了解一下北京阛阓吧，别着急，一步一步来。另外如果找中介，最佳别提太高的条目，否则他们会径直给您贴上不懂行的标签，忽悠起来就更斗胆了。
仅供参考。
五
Q:
我去年扣问过您，皂君庙的屋子，您残酷咱们卖，但因为多样原因没卖成，目下您的残酷怎样办？主如若我家孩子本年中考，咱们思换到离孩子高中近的处所。或者是卖掉这套房换成房钱高的非学区房，然后换租在孩子高中近邻，这样便于晚自习。但也照旧有牵记，又跌了，怕卖了不对适。
目下的问题是您的残酷是换到向阳区，而咱们使命在西四环，从距离来讲离石景山和丰台区更近，思买在这里行不行？收益会彰着低吗？
A：
1、我的残酷？照旧那套磕儿呗，如果用完毕学位，也不思再住这里了，那就换掉呗。您这套皂君庙的跌了，无意思换的也跌了，以致有可能更多呢，归正平级置换的效力王人差未几。
2、那就等中考出分再作念决定呗，以致等有了详情的终端再说换到那处，这会儿斟酌了也意旨不大，至少是无法详情换到那处。
3、石景山丰台也差未几。向阳是扫数这个词区的平均值略高，并不是说扫数的屋子王人房钱高。况且就算高点儿也并未几，一般也就5-10%就差未几了，莫得太大的差距，谈不上收益彰着裁汰。
仅供参考。
温雅“章哥说买房”群众号，有房产有关问题可以向我发问。
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